Finanční dostupnost bydlení
Poměr cena-příjmy
(price to income ratio, dále také jen P/I)
Poměr cena-příjmy představuje počet ročních příjmů, které by potřebovala vynaložit domácnost s průměrnými příjmy na koupi standardizovaného bytu o rozloze 60 m². Jedná se o podíl ceny bytu a čistého ročního příjmu průměrné domácnosti. Pro výpočet indikátoru je využita cena bytu v existující, cihlové zástavbě.
Pro delší časovou řadu a mezinárodní srovnání využíváme data v podobě procentuálního indexu, který srovnává hodnotu v daném roce oproti hodnotě bazického roku. Tato data zachycují vývoj v čase od roku 2008.
Stav a vývoj
Domácnost s průměrnými příjmy v Česku v prvním čtvrtletí 2026 potřebovala 5,8 ročních příjmů na koupi 60 m² cihlového bytu. To představuje 4% zhoršení oproti stejnému období minulého roku (zvýšení poměru o 0,2 ročních příjmů domácnosti). Mezi územími je však v dostupnosti vlastnického bydlení velká variabilita.
Nejvyšších hodnot dosahuje poměr P/I v centrálních částech dojížďkových regionů, jako je Praha (8,6), Brno (8,1) nebo Olomouc (7,0). Oproti stejnému období minulého roku došlo ve větších městech k mírnému zhoršení. V Praze o 1 % (0,1 ročních příjmů domácnosti), v Brně o méně než 1 % (méně než 0,1 ročních příjmů) a v Olomouci o 2 % (0,1 ročních příjmů). Vyšších hodnot dosahují také správní obvody obcí s vysokou intenzitou cestovního ruchu jako Vrchlabí (6,6) nebo Tanvald (6,5). To je pravděpodobně důsledkem výstavby tzv. „apartmánových domů“, které následně slouží spíše rekreaci než pro stabilní bydlení (viz např. Kadlecová & Fialová, 2012).
Na druhou stranu nejnižších hodnot dosahují správní obvody obcí ve strukturálně postižených regionech s dlouhodobě klesajícím počtem obyvatel. V Broumově (2,6), Kraslicích (2,9), Litvínově (2,9) nebo Rumburku (3,1) je poměr P/I nejnižší. V regionech s relativně nejlepší dostupností došlo za poslední rok k výraznějšímu zhoršení, až 0,6 ročních příjmů domácnosti.
V polovině správních obvodů se P/I pohybuje mezi 4,2 a 5,6 ročními příjmy domácností.
Mezi kraji je vlastní bydlení nejméně dostupné v Praze (8,6), Jihomoravském (6,5) a Středočeském kraji (6,1). Nejnižší P/I je potom v Ústeckém (4,0) a Karlovarském kraji (4,4) a na Vysočině (5,0). V polovině krajů potřebují domácnosti na koupi bytu mezi 5,1 a 5,5 ročními příjmy.
Pro posouzení vývoje v čase využíváme data OECD. Mezi lety 2008 a 2014 se dostupnost vlastnického bydlení v Česku zlepšovala (poměr mezi cenami a příjmy klesal). V následujících letech od roku 2015 se však vývoj obrátil a dostupnost se začala zhoršovat. K největšímu zhoršení došlo mezi lety 2019 a 2022. V roce 2023 bylo zaznamenáno jednoleté zlepšení a v roce 2024 se poměr P/I stabilizoval bez výrazné změny (méně než 1 %). V roce 2025 došlo opět k výraznějšímu zhoršení dostupnosti vlastnického bydlení (poměr P/I vzrostl o 6 %).
Celkově se od roku 2008 do roku 2025 zhoršila dostupnost vlastnického bydlení v Česku o 14 %. Tento časový rozptyl zahrnuje období zlepšování i zhoršování. Pokud se podíváme pouze na období od roku 2015, pozorujeme zhoršení dostupnosti o 28 %.
V porovnání s dalšími zeměmi se situace v Česku vyvíjela dlouho průměrně. Mezi lety 2008 a 2016 byl vývoj poměru P/I v Česku příznivější než v průměru zemí OECD. Docházelo zde k rychlejšímu zlepšování dostupnosti, nebo alespoň k jejímu pomalejšímu zhoršování. V následujících letech se však situace obrátila a zhoršování P/I v Česku bylo několik let ve srovnání se zahraničním rychlejší.
Zatímco průměrná dostupnost v zemích OECD se v roce 2025 v podstatě nezměnila, v Česku došlo ke zhoršení o 6 %. V celém období od roku 2008 do roku 2025 se v Česku dostupnost vlastnického bydlení zhoršila více, než je průměr zemí OECD. V Česku se zhoršila o 14 %, zatímco průměr OECD je 7 %.
V sousedních státech se ve stejném období poměr P/I zlepšil v Polsku (o 38 %) a na Slovensku (o 19 %). Naopak zhoršil se v Německu (o 15 %) a Rakousku (o 57 %), kde byl nárůst nejvýraznější mezi všemi státy OECD. Celkově nejvíce se dostupnost vlastnického bydlení zlepšila v Bulharsku (o 52 %).
V kratším období mezi lety 2015 a 2025 se v Česku dostupnost zhoršila o 28 %, průměrné zhoršení v zemích OECD bylo nižší (15 %). V Česku nastalo čtvrté nejrychlejší zhoršování poměru P/I mezi zeměmi OECD. Nejvíce se situace zhoršila v Portugalsku, kde byl nárůst o 67 %. Nejvíce se situace naopak zlepšila v Rumunsku, kde došlo zejména díky růstu příjmů k poklesu poměru o 45 %.
Hodnocení
Dlouhodobý trend
- Finanční dostupnost vlastnického bydlení se v Česku dlouhodobě zhoršuje. I když mezi lety 2008 a 2014 docházelo ke zlepšování, od roku 2015 se situace obrátila. Tento trend postupně vymazal předchozí zlepšení a poměr P/I se v posledních letech dostal na nejvyšší úrovně v dostupných datech. Nejvýrazněji se dostupnost zhoršila mezi lety 2019 a 2022.
Krátkodobý trend
Při srovnání hodnot za poslední tři roky (2022 až 2025) je celkově finanční dostupnost vlastnického bydlení v Česku podle dat OECD spíše stabilní, i když v jednotlivých letech byl vývoj výrazně odlišný.
V letech 2022 a 2025 došlo k výraznějšímu zhoršení. V obou letech se poměr P/I zvýšil přibližně o 6 %.
V roce 2023 došlo naopak k výraznému zlepšení (snížení poměru P/I o 10 %). Tento pokles však byl pouze jednorázový. V roce 2024 se poměr stabilizoval bez výrazné změny (do 1 %).
Mezinárodní srovnání
V Česku sledujeme v nejdelším období, za které máme dostupná data, vývoj podobný průměru zemí OECD. Mezi lety 2008 a 2024 se Česko pohybovalo ve změnách dostupnosti vlastnického bydlení blízko zmíněného průměru OECD. Nebylo mezi zeměmi s největšími změnami (ať už zlepšení či zhoršení).
Před rokem 2016 se situace v Česku vyvíjela ve srovnání se zahraničním lépe. Poté však poměr P/I rostl rychleji.
Mezi lety 2015 a 2025 rostl v Česku poměr P/I čtvrtou nejvyšší rychlostí mezi zeměmi OECD (po Portugalsku, Nizozemsku a Kanadě).
Zejména kvůli výraznějšímu zhoršení v roce 2025 se Česko více vzdálilo od průměrného vývoje mezi zeměmi OECD a v mezinárodním srovnání je proto hodnoceno nepříznivě.
Česko
Mezinárodní srovnání
Poměr nájem-příjmy
(Rent to income ratio, dále také jen R/I)
Poměr nájem-příjmy představuje podíl měsíčních příjmů, které by vynaložila domácnost s průměrnými příjmy na nově sjednaný tržní pronájem standardizovaného bytu o rozloze 60 m². Jedná se o podíl měsíčního nájemného za byt a čistého měsíčního příjmu průměrné domácnosti. Pro výpočet indikátoru je využit nájem za byt v existující, cihlové zástavbě.
Pro delší časovou řadu a mezinárodní srovnání využíváme data v podobě procentuálního indexu, který srovnává hodnotu v daném roce oproti hodnotě bazického roku. Tato data zachycují vývoj v čase od roku 2008. Tento index zahrnuje kromě nově nabízených tržních nájmů také stávající smlouvy a netržní nájmy. Zachycuje tedy nájemné průměrně placené domácnostmi nájemníků v daném roce.
Stav a vývoj
Domácnost s průměrnými příjmy v Česku potřebovala v prvním čtvrtletí 2026 na pronájem 60 m² cihlového bytu 25,3 % ročního příjmu. Celkový průměr je mírně nižší ve srovnání se stejným obdobím minulého roku (25,7 %). Mezi územími je však stejně jako u poměru P/I velká variabilita.
Nejvyšších hodnot dosahuje poměr R/I v centrálních částech dojížďkových regionů, jako je Praha (32,4 %) nebo Brno (30,8 %). Vyšších hodnot však dosahují také například Český Brod (30,6 %), Kladno (29,0 %) nebo Židlochovice (28,9 %) v blízkosti Prahy a Brna. Na druhou stranu je nájemní bydlení relativně nejvíce dostupné v Pacově (16,5 %), Chotěboři (17,7 %), Kraslicích (17,9 %) a Blatné (17,9 %). Indikátor je vždy kombinací hladiny nájemného a příjmů v daném regionu. Zejména ve velkých městech nedokáží ani vyšší lokální příjmy kompenzovat rozdíl v cenách nájmů. V polovině správních obvodů se R/I pohybuje mezi 21,1 % a 24,8 % příjmů domácností.
Oproti stejnému období minulého roku došlo v některých správních obvodech k mírnému zlepšení a v některých k mírnému zhoršení. Změny se však pohybovaly většinou do 1 % měsíčních příjmů domácnosti. Celkově tak příjmy spíše držely tempo s růstem nabídkových nájmů.
Mezi kraji je nájemní bydlení nejméně dostupné v Praze (32,4 %), Jihomoravském (27,2 %) a Středočeském kraji (26,4 %). Nejnižší R/I je na Vysočině (21,7 %), v Jihočeském (22,2 %) a Karlovarském kraji (22,5 %). V polovině krajů potřebuje domácnost na pronájem bytu mezi 22,9 % a 24,1 % svých příjmů.
Pro posouzení vývoje v čase využíváme data OECD. Mezi lety 2008 a 2013 se dostupnost nájemního bydlení v Česku zhoršovala (poměr R/I rostl). Od roku 2014 se však vývoj obrátil a poměr R/I se začal opět zlepšovat. Tento vývoj pokračoval s menšími výkyvy až do roku 2023. Za poslední 2 roky se dostupnost opět zhoršovala.
Zde je nutné zdůraznit, že data OECD nezahrnují pouze nabídkové nájmy, které se týkají nově uzavíraných smluv, ale také stávající, dlouhodobé či opakované krátké smlouvy a netržní nájmy. Jedná se tedy o průměrné nájemné skutečně aktuálně placené všemi domácnostmi, které v daném roce bydlí v nájmu. Nabídkové nájemné pro nové nájmy rostlo výrazně rychleji. Více o rozdílu mezi těmito daty.
Celkově byla dostupnost nájemního bydlení v roce 2025 na podobné úrovni jako v roce 2008 (poměr R/I se zlepšil o 2 %). Mezi lety 2015 a 2025 se tento poměr zlepšil dokonce o 22 %. To znamená, že pro domácnosti, které bydlely ve stabilním pronájmu, rostlo nájemné pomaleji než jejich příjmy. Nabídkové nájemné však rostlo rychleji, což zhoršuje dostupnost nájemního bydlení zejména pro domácnosti, které se snaží na trhu najít nový pronájem.
Mezi lety 2008 a 2024 byl vývoj v Česku odlišný oproti průměru OECD. V porovnání s dalšími zeměmi se situace v Česku vyvíjela výrazně hůře v období od 2008 do 2013, a to zejména kvůli dopadům deregulace nájemního trhu. V následujících letech se situace postupně obrátila a jak v Česku, tak v průměru zemí OECD rostly příjmy obyvatel rychleji než průměrně placené nájemné. V Česku docházelo většinou k ještě rychlejšímu zlepšování poměru R/I.
Tento vývoj se podepsal na celkovém srovnání změny od roku 2008 do roku 2024. Zatímco v Česku se poměr R/I zlepšil o 4 %, v průměru zemí OECD se zlepšil o 15 %. Vývoj v Česku byl mezi zeměmi OECD sedmý nejméně příznivý.
Mezi lety 2008 a 2025 se v sousedních státech poměr R/I s výjimkou Rakouska zlepšil více než v Česku. K nejvýraznějšímu zlepšení došlo na Slovensku (o 36 %), dále v Polsku (o 34 %) a v Německu (o 20 %). V Rakousku se dostupnost nájemního bydlení zhoršila nejvíce mezi všemi zeměmi OECD (nárůst poměru o 25 %). Naopak nejvíce se podíl mezi nájmem a příjmy zlepšil v Bulharsku (pokles poměru o 50 %).
Mezi lety 2015 a 2025 se v Česku poměr R/I zlepšil o 22 %, což bylo větší zlepšení než průměr OECD (12 %). S výjimkou Irska, Rakouska a Kanady se situace ve všech státech v tomto období zlepšila. Nejvíce se situace zhoršila v Irsku (nárůst o 5 %). Naopak největší zlepšení zaznamenalo díky růstu příjmů Bulharsko.
Hodnocení
Dlouhodobý trend
Finanční dostupnost nájemního bydlení, měřená poměrem mezi průměrně placenými nájmy a příjmy obyvatel, zaznamenala v Česku od roku 2008 výrazné výkyvy. Zejména z důvodu deregulace nájemního trhu došlo mezi lety 2008 a 2013 k výraznému zhoršení. Poté se však hodnota indikátoru postupně zlepšovala a v roce 2021 se vrátila na původní úroveň roku 2008.
Přestože v letech 2024 a 2025 došlo k mírnému zhoršení, z pohledu 10letého horizontu můžeme označit vývoj tohoto indikátoru za příznivý. Rychlý růst nabídkových nájmů v posledních letech však ukazuje na nezbytnost sledovat další vývoj.
Krátkodobý trend
Vývoj v posledních třech letech ukazuje mírný obrat od dlouhodobého zlepšování k mírnému zhoršování.
V roce 2023 se R/I zlepšil přibližně o 2 %. V letech 2024 a 2025 došlo naopak ke zhoršení každý rok asi o 2 %. Vzhledem k relativně malé celkové změně tak můžeme krátkodobý trend označit jako stabilní.
Mezinárodní srovnání
V Česku sledujeme v nejdelším období s dostupnými daty od roku 2008 výrazně odlišný vývoj oproti OECD. Zatímco v OECD se poměr R/I celou dobu zlepšoval, v Česku došlo zejména vlivem deregulace nájemního trhu k výraznému výkyvu, a nakonec přibližně k dorovnání hodnoty na úrovni roku 2008.
Při zaměření na sledovaný 10letý horizont pro srovnání mezinárodního vývoje se poměr R/I vyvíjel lépe než průměr zemí OECD a Česko patřilo do třetiny zemí s nejlepším vývojem. V mezinárodním srovnání se tak poměr mezi stávajícími nájmy placenými domácnostmi oproti příjmům vyvíjel v Česku příznivě.
Česko
Mezinárodní srovnání
Nabídkové a stávající nájmy
Rozdíl mezi nabídkovými a stávajícími nájmy
Při hodnocení dostupnosti nájemního bydlení rozlišujeme mezi dvěma přístupy ke stanovení průměrného nájemného:
- První se zaměřuje na nabídkové nájmy, které jsou nejčastěji zachyceny na realitních portálech. Tyto údaje reprezentují nové nabídky k pronájmu a odpovídají tržnímu nájemnému, které platí pro nově uzavírané smlouvy.
- Druhý přístup se zabývá stávajícími nájemními smlouvami, což zahrnuje jak dlouhodobé smlouvy, tak opakované krátkodobější nájmy, které už nejsou zachyceny v aktuálních nabídkách realitních portálů. Tato data reflektují situaci u již probíhajících nájemních vztahů.
Grafy níže porovnávají nabídkové nájmy a stávající nájmy pomocí indexu. V prvním grafu je srovnán vývoj nájemného, příjmů a spotřebitelských cen od roku 2014. Druhý graf umožňuje srovnat také hladinu nabídkových a stávajících nájmů oproti sobě. Jako výchozí bod je zde zvoleno průměrné stávající nájemné za metr čtvereční v roce 2014 s hodnotou 100 %.
Z grafů je patrné, že nabídkové nájmy jsou vždy výrazně vyšší než stávající nájmy. Navíc za posledních 10 let rostou nabídkové nájmy většinou také rychlejším tempem.
Rozdíl lze vysvětlit několika důvody. Jednak vyplývá z toho, že nové nájemní smlouvy v každém roce tvoří pouze malou část všech nájemních smluv. Proto stávající nájemné zahrnuje mnoho smluv, které byly uzavřeny za starších podmínek a s nižšími nájmy, zatímco nabídkové nájmy reflektují aktuální tržní ceny pro nové smlouvy. Dlouhodobé nájemní vztahy jsou výrazně cenově stabilnější, než je vývoj výše nájmů nabízených na realitních portálech. Dalším důvodem je fakt, že část domácností v nájemním bydlení využila jiné cesty nalezení pronájmu, než je tržní inzerce (například přes příbuzné nebo známé). Třetím důvodem je také rozdíl mezi cenami nabízenými na realitních portálech a následným nájemným, za které je skutečně následně uzavřena nájemní smlouva.
Zatímco průměrný nájem placený domácnostmi bydlícími v tržním nájmu stoupl od roku 2014 o 76 % (tedy ročně průměrně o 5,3 %), průměrný nájem nabízený na realitních portálech stoupl o 115 % (ročně o 7,2 %). Za stejné období vzrostly spotřebitelské ceny o 56 % (ročně o 4,1 %) a čisté příjmy o 91 % (ročně o 6,1 %). Dostupnost nájemního bydlení se tak zhoršovala zejména pro domácnosti hledající nový nájem. Pokud by však trend z minulých let pokračoval dále, mohly by také celkové průměrné nájmy předstihnout růst čistých příjmů domácností.
Podíl domácností s hypotékou
Ukazatel zachycuje složení domácností podle právního důvodu užívání bytu v kombinaci s tím, zda daná domácnost v současnosti splácí hypoteční úvěr na byt, ve kterém v současnosti bydlí. Mezi domácnosti ve vlastním bydlení jsou zahrnuty také družstevní byty.
Pro mezinárodní srovnání využíváme data Eurostatu, která jsou přepočtena na podíl populace (osob).
Stav a vývoj
Celkově bydlelo v roce 2025 v Česku nejvíce domácností ve vlastním bydlení (72 %). To zahrnuje největší skupinu domácností, které bydlí ve vlastním a hypotéku nesplácejí (56 % všech domácností) a také 16 % domácností, které v současnosti splácejí hypotéku na vlastní bydlení. Hypotékou je tedy zatíženo asi 22 % domácností vlastníků. Dále 21 % domácností bydlelo v nájmu a 7 % domácností bydlelo u příbuzných nebo známých.
Dlouhodobě postupně klesá podíl domácností ve vlastním bydlení bez hypotéky, který z maxima 64 % domácností v roce 2012 klesl na 56 % dnes. Naopak ostatní kategorie spíše mírně rostou. Podíl domácností s hypotékou stoupl z 11 % v roce 2008 na 16 % dnes. Podíl nájemních domácností pomalu roste od roku 2013 (z 18 na 21 %), ale nedosáhl stále historického maxima v dostupných datech.
V mezinárodním srovnání existují mezi zeměmi velmi výrazné rozdíly ve struktuře vlastnictví bytů. V některých zemích více než tři čtvrtiny vlastníků v současnosti splácejí hypotéku – jedná se o Nizozemsko (84 % populace s vlastním bydlením splácí hypotéku), Norsko (77 %) a Švédsko (76 %). Ve dvou zemích hypotéku splácí dokonce více než polovina celkové populace bez ohledu na vlastnictví nemovitosti (Norsko 62 % celé populace a Nizozemsko 58 %). Zcela opačným příkladem jsou Bulharsko a Rumunsko, kde i přes velmi vysoký podíl vlastnického bydlení hypotéku splácí méně než 2 % vlastníků i populace celkem. Ve stejné statistice v Česku splácí hypotéku 21 % celkové populace a 28 % vlastníků. Česko je tak mezi srovnávanými zeměmi spíše ve středu. To platí také pro srovnání se sousedními státy, kde nejvíce vlastníků v současnosti splácí hypotéku v Německu (51 %) a Rakousku (41 %), na Slovensku je to podobně jako v Česku (27 %) a nakonec nejméně vlastníků splácí hypotéku v Polsku (14 %).