Zpráva o dostupnosti bydlení v Česku

Dostupnost bydlení jako klíčový problém

Dostupnost bydlení je v Česku jedním z nejvýznamnějších společenských témat.

Dostupné bydlení si lze představit jako finančně udržitelné, odpovídající potřebám domácností a nacházející se v přístupné lokalitě s ohledem na pracovní příležitosti a občanskou vybavenost.

Současná situace na trhu s bydlením ovšem vytváří bariéry pro naplňování této základní potřeby — a to zejména pro mladé rodiny, nízkopříjmové domácnosti, obyvatele větších měst, seniory nebo nájemníky.

Tato zpráva je snahou státu komplexně a pravidelně monitorovat dostupnost bydlení na základě kvalitních dat.

Dostupnost bydlení sledujeme ve třech hlavních dimenzích — jde o finanční dostupnost, zatížení výdaji na bydlení a přiměřenou kvalitu.

V letošní zprávě navíc naleznete zpracovaná nová témata: bydlení mladých domácností, bydlení seniorských domácností, struktura družstevního bydlení, otázka nedostatku bytů a zmapování státních výdajů na bydlení.

V tomto stručném shrnutí popisujeme hlavní oblasti dostupnosti bydlení a přinášíme jejich nejvýznamnější závěry.

Podrobnější verzi výsledků i metodiku naleznete v plné verzi zprávy v dalších záložkách.

Finanční dostupnost bydlení

Definice

Finanční dostupnost bydlení mapuje možnost domácnosti s průměrným příjmem koupit nebo pronajmout si byt o velikosti 60 m² v již existující cihlové zástavbě. V případě vlastnického bydlení sleduje podíl ceny bytu a čistého ročního příjmu domácnosti, u nájemního bydlení pak podíl měsíčního nájemného za byt a čistého měsíčního příjmu domácnosti.

Hlavní zjištění

V případě vlastnického bydlení platí, že:

  • Domácnost s průměrným příjmem v Česku potřebuje 5,8 ročního příjmu na koupi bytu. V Praze a Brně tento ukazatel odpovídá více než 8 ročním příjmům. Dostupnost bydlení se od roku 2015 výrazně zhoršuje. Rok 2023 sice přinesl zlepšení, v roce 2025 ale porozujeme opětovné zhoršení, a to o 6 % oproti předchozímu roku.

  • V Česku zůstává finanční dostupnost vlastnického bydlení závažným problémem zejména ve větších městech, kde je přístup k bydlení čím dál více omezený a ceny rostou rychleji než příjmy.

  • Pokud se zaměříme na období 2008 až 2024 tak se vývoj indexu pohyboval podobně jako průměr zemí OECD, v roce 2025 ale dochází k významnému zhoršení (o 6,5 %) a situace je tak hodnocena jako nepříznivá.

  • Ve srovnání se sousedními zeměmi se dostupnost vlastnického bydlení zhoršila v posledním roce také na Slovensku (o 5,2 %) a v Rakousku (o 2,5 %), vývoj u ostatních sousedních zemí buď stagnoval (Německo) nebo se snížil (Polsko).

  • Mezi lety 2015 a 2025 rostl v Česku poměr P/I čtvrtou nejvyšší rychlostí mezi zeměmi OECD.

Graf: Mezinárodní srovnání vývoje indexu poměru ceny k příjmům. Vztaženo k výchozímu roku 2008 zdroj dat: OECD 2025

V případě nájemního bydlení platí, že:

  • Česká domácnost s průměrnými příjmy potřebuje na nájem bytu o velikosti 60 m² vynaložit 25 % svého ročního příjmu, regionální rozdíly jsou ale značné. Náklady na bydlení zůstávají vysoké pro mnoho domácností zejména v největších městech — v Praze například náklady na bydlení v nájmu dosahují 32,4 % příjmů domácnosti, zatímco v menších obcích může jít o méně než 20 %.

  • V letech 2008 až 2024 se dostupnost nájemního bydlení zlepšila v průměru zemí OECD o 15 %. V Česku se ve stejném období zlepšila jen o 4 % a tento vývoj byl mezi zeměmi OECD pátý nejméně příznivý. V roce 2025 se zároveň dostupnost v Česku dále zhoršuje, a to o necelá 2 % oproti roku předchozímu roku.

  • U domácností v nájmu je klíčové zejména to, zda bydlí v dlouhodobém a stabilním nájemním vztahu, nebo zda právě hledají nové bydlení na trhu. Zatímco průměrný nájem placený domácnostmi bydlícími v tržním nájmu vzrostl za posledních od roku 2014 o 76 %, průměrný nabídkový nájem na realitních portálech stoupl o 115 % (za stejné období vzrostly čisté příjmy o 91 %). Nabídkové nájmy jsou tak v současnosti přibližně třikrát vyšší než stávající nájemné placené domácnostmi. Odráží to jednak stabilitu dlouhodobých nájemních vztahů, jednak fakt, že část domácností bydlících v nájmu využila jiné cesty než tržní inzerci (např. přes rodinu či známé).

Graf: Srovnání vývoje indexu stávajících a nabídkových nájmů s příjmy a spotřebitelskými cenami. Vztaženo k výchozímu roku 2014 zdroj dat: Deloitte rent index (2025), EU-SILC (2025), ČSÚ (2025)

Graf: Srovnání vývoje indexu stávajících a nabídkových nájmů. Vztaženo k výchozí úrovni stávajících nájmů v roce 2014 zdroj dat: Deloitte rent index (2025), EU-SILC (2025)

V souvislosti s finanční dostupností bydlení se lze zaměřit ještě na téma podílu domácností s hypotékou.

  • Ve vlastním bydlení žije v Česku přes 70 % domácností, avšak pouze 16 % z nich splácí v současnosti hypotéku. To se výrazně promítá do rozdílů ve výši pravidelných výdajů spojených s bydlením.

  • Tento podíl se v mezinárodním srovnání výrazně liší. Zatímco v Rumunsku splácí hypotéku pouze 1 % osob žijících ve vlastnickém bydlení, v Nizozemsku je to 84 %.

Graf: Mezinárodní srovnání podílu populace splácející hypotéku v domácnostech s vlastním bydlením zdroj dat: Eurostat 2025

Zatížení výdaji na bydlení

Definice

Zatížení výdaji na bydlení se zaměřuje na podíl čistých příjmů, které průměrná domácnost vydá za nájemné, zásobování vodou, energie nebo nutnou údržbu obydlí. Nezahrnuje splátky úvěrů.

Hlavní zjištění

  • Výdaje na bydlení pro průměrnou českou domácnost dlouhodobě dosahují zhruba 23 % příjmů, od roku 2021 se tento podíl zvyšuje. V letech 2024 a 2025 jsme však opět zaznamenali mírný pokles na 22 %. Situace se tak po rychlém zhoršování v posledních letech opět mírně zlepšuje.

  • Zároveň se ale rozdíly mezi různými skupinami domácností zvyšují. Nájemníci, mladí, samoživitelé a domácnosti s nízkými příjmy čelí výrazně vyššímu zatížení výdaji na bydlení, které oproti průměru stále více stoupá. Například před 20 lety bylo zatížení domácností bydlících v nájmu o téměr 40 % vyšší než domácností vlastníků, dnes je více než dvojnásobné (vyšší o 93 %).

  • Největší podíl příjmů vydávají na bydlení nízkopříjmové domácnosti (36 % příjmů), nájemníci (35 % příjmů) a samoživitelé (31 % příjmů). Právě u samoživitelů pozorujeme v posledních letech tak nejvyšší nárůst (o 3 p.b.).

  • Naopak senioři, jejichž náklady na bydlení tvoří z větší části výdaje na energie, zaznamenali po zhoršení v předchozích letech rychlejší zlepšení v letech 2024 a 2025.

  • Více než desetina domácností je zatížena náklady na bydlení nadměrně, tzn. výdaje spojené s bydlením překračují 40 % jejich disponibilních příjmů.

  • Subjektivně se české domácnosti cítí výrazně méně finančně zatížené výdaji na bydlení než průměr EU i než všechny sousední státy — a to navzdory faktu, že jsou na tom české domácnosti ve srovnání mírně hůře, než jaký je evropský průměr.

  • České domácnosti mají nejmenší problém se včasným placením výdajů spojených s bydlením ze všech zemí EU. Existují ale velké rozdíly mezi skupinami domácností. Zatímco u důchodcovských domácností mělo problém se včasnou úhradou méně než 1 % z nich, u samoživitelů to bylo 8 %. U samoživitelů a samoživitelek ale zároveň došlo oproti roku 2024 k nevětšímu zlepšení (o 5 p.b.).

Graf: Vývoj zatížení výdaji na bydlení v různých skupinách českých domácností zdroj dat: EU-SILC (2025)

Přiměřená kvalita bydlení

Definice

Přiměřenou kvalitu bydlení můžeme sledovat skrze indikátory, jako je míra přelidnění v domácnostech — tedy podíl domácností, které žijí v bytě s nedostatečným počtem místností. Zaměřit se lze také na fyzickou dostupnost bytů. Tento indikátor sleduje počet bytů na 1000 obyvatel, případně i se zaměřením na obydlené byty. Zmínit lze také výstavbu. V jejím rámci sledujeme dokončené a zahájené byty v jednotlivých letech.

Hlavní zjištění

  • V roce 2025 žilo přibližně 17 % obyvatel Česka v přelidněných domácnostech. Nejvíce pak v Praze (24 %), Karlovarském kraji (21 %) a Královéhradeckém kraji (18 %).

  • Situace se týká nejvíce domácností samoživitelů (41 %), nájemníků (40 %) a domácností s nízkými příjmy (33 %). V posledních 3 letech zároveň rostel podíl domácností nájemnků a mladých domácností žijících v přelidněných bytech.

  • Prostorová dostatečnost bydlení v Česku je srovnatelná s průměrem EU, zároveň ale existují rozdíly mezi příjmovými skupinami. Odlišný vývoj je patrný i v čase – podíl domácností s nízkými a nižšími středními příjmy, které si nemohou dovolit prostorově dostatečné bydlení, už druhým rokem roste.

  • V přelidnění je na tom Česko výrazně lépe než Slovensko a Polsko (kde bydlí v přelidněných domácnostech zhruba dvakrát více osob).

  • Pokud jde o fyzickou dostupnost bytů, v Česku byl pomocí Sčítání v roce 2021 počet bytů na 1000 obyvatel stanoven na 507 a obydlených na 426. Tento poměr naznačuje, že přibližně 84 % všech bytů je obydlených.

  • V rozmezí deseti let došlo ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení ve všech krajích. Nejvýraznější nárůst počtu bytů na 1000 obyvatel byl zaznamenán v Praze, kde počet bytů na 1000 obyvatel vzrostl z 463 na 554.

  • V porovnání se zeměmi OECD, kde připadá 468 bytů na 1000 obyvatel, je Česko s 509 byty nad průměrem. Počet bytů na 1000 obyvatel je srovnatelný s Německem (518). Ze sousedních států je indikátor nejvyšší v Rakousku (558). Naopak méně než v Česku je bytů na 1000 obyvatel v Polsku (402) a na Slovensku (411).

  • Při pohledu na výstavbu, mezi lety 1998 a 2025 bylo v Česku každoročně dokončeno v průměru 31 tisíc bytů. Rok 2025 s 30,4 tisíci dokončených bytů tak byl mírně pod tímto průměrem.

  • Historicky nepřekonaným rekordem zůstává rok 2007 s 41,6 tisíci dokončených bytů. Po tomto vrcholu následoval propad až na 24,0 tisíc bytů v roce 2014. Poté se tempo výstavby opět postupně zvyšovalo až k druhému nadprůměrnému období let 2018 až 2023, kdy se ročně dokončilo v průměru 36,1 tisíc bytů. Rok 2024 přinesl pokles na 30,3 tisíc a rok 2025 opětovný nárůst na 33,4 tisíc.

  • Od roku 2013 roste podíl dokončených bytů v bytových domech, v 2025 dosáhl 49 %, tedy druhé nejvyšší hodnoty po rekordu z roku 2007 (51 %).

  • Při pohledu na největší města vyčnívá Praha. Od roku 2011 je trend počtu dokončených bytů spíše rostoucí. V letech 2022 až 2024 se zde dokončilo nejvíce bytů od roku 2009, průměrně 6,5 tisíce ročně. V roce 2025 jsme zaznamenali pokles pod tyto hodnoty, asi na 5,3 tisíce dokončených bytů.

Graf: Vývoj počtu dokončených bytů v největších českých městech zdroj dat: ČSÚ (2025)

Graf: Vývoj počtu dokončených bytů v Česku podle typu domu zdroj dat: ČSÚ (2025)

Bydlení mladých

Do zprávy o dostupnosti bydlení jsme nově zařadili také kapitolu o bydlení mladých domácností — tedy lidí ve věku mezi 16 a 34 lety, kteří v Česku tvoří necelých 26 % populace.

Hlavní zjištění

  • Přibližně polovina mladých žije s rodiči, druhá polovina tvoří samostatné domácnosti. Průměrný věk odchodu z domova je 25,8 let a patří k dřívějším v EU.

  • Mladé domácnosti častěji bydlí v nájmu a jejich výdaje na bydlení jsou výrazně vyšší než u starších věkových skupin — v Praze a krajských městech je 23 % z nich přetíženo výdaji na bydlení.

  • Výrazné rozdíly panují mezi krajskými městy a ostatními obcemi. Mezi lety 2008 a 2024 vzrostl podíl mladých domácností v krajských městech žijících v nájmu ze 44 na 62 %. U ostatních domácností v produktivním věku to bylo snížení z 34 na 30 %. Je rovněž patrný výrazný rozdíl mezi podílem mladých domácností žijících v nájmu v krajských městech a Praze (62 %) a v ostatních obcích (30 %).

  • Přístup k vlastnickému bydlení je pro většinu mladých možný zejména díky rodinné podpoře nebo mezigeneračním převodům. V roce 2025 tak žilo 28 % mladých domácností ve vlastním bydlení bez hypotéky, oproti necelým 20 %, které splácelo na své bydlení hypotéku či jiný úvěr.

  • Samotní mladí lidé vnímají trh s bydlením jako spekulativní a nevstřícný, v nájemních vztazích se setkávají s diskriminací, nízkou stabilitou a problémy s cenovou dostupností, jak ukazují výsledky fokusních skupin.

Graf: Vývoj podílu mladých domácností podle právního důvodu užívání bytu v Praze a krajských městech zdroj dat: SILC (2025)

Graf: Vývoj podílu mladých domácností podle právního důvodu užívání bytu v ostatních obcích zdroj dat: SILC (2025)

Byldení seniorů

Nová kapitola o bydlení seniorských domácností se zabývá strukturou, rozložením a rozdíly v domácnostech, kde jsou senioři, tedy osoby starší 65 let, v postavení, že rozhodují o jejích financích (tzv. osoba v čele). Zkoumány jsou tedy jak vícečlené domácnosti, kde je senior v čele, tak domácnosti jednočlené. Speciální skupinou jsou poté plně seniorské domácnosti, kde jsou oba členové starší 65 let.

Hlavní zjištění

  • Počet i podíl seniorských domácností v české společnosti dlouhodobě narůstá. Za posledních 20 let se jejich počet navýšil o 60 % a jejich podíl vzrostl z 21 na 29 %. Nejvyšší zastoupení mají jednočlenné domácnosti, které v roce 2025 tvořily již 17 % domácností v Česku a zároveň jejich počet nejrychleji narůstá.

  • Většinu jednočlených domácností tvoří ženy. Osamělé seniorky tak tvoří nejvíce ohroženou skupinu seniorských domácností, a to zejména ve spojení s nižšími příjmy. V roce 2025 bylo nadměrně zatíženo výdaji na bydlení 19 % jednočlených seniorských domácností a více než pětina osamělých seniorek byla ohrožena příjmovou chudobou.

  • Seniorské domácnosti jsou zároveň více citlivé na zvýšení nákladů na bydlení, zejména energií. Důvodem je větší prostorová dispozice bytů a starší bytový fond, ve kterých tyto domácnosti bydlí. V roce 2023 náklady na bydlení u samostatně žijících seniorek činily v průměru 34 % jejich příjmů.

Družstevní bydlení

Třetí tématická kapitola představuje tématiku družstevního bydlení v Česku. Ukazuje jak se tento typ bydlení vývíjí, jeho struturu a obsazenost, a to zejména ve srovnání s bydlení nájemním a byddlením v osobním vlastnictví.

Hlavní zjištění

  • Podíl družstevního bydlení na bytovém fondu Česka dlouhodobě klesá, a to zejména v důsledku převádění družstevních podílů do osobního vlastnictví. Od roku 1991 se tak podíl družstevních bytů snížil 19 % na 3 % v roce 2021. Podíl domácností bydlící v družstevních bytech se mezi lety 2005 až 2025 snížil z 13 % na 5 %.

  • Nejvíce domů, které jsou dnes vlastněné družstvy pochází z 80. a 90. let 20. století, s čímž také souvisí jejich převažující panelová konstrukce a koncentrace do Prahy, Moravskoslezského a Ústeckého kraje, stejně jako do větších měst.

  • Oproti jiným formám bydlení je také patrné postupné stárnutí populace v družstevních bytech a jejich měnící se struktura směrem k vyššímu podílu senirských domácností (35 %). V roce 2025 byl průměrný věk osob bydlící v družstevním bydlení o 12 let vyšší než osob bydlící v nájemním bydlení.

  • Náklady na bydlení jsou u družstevního bydlení mírně vyšší než v případě vlastnického, zároveň ale výrazně nižší než u nájemního. V roce 2025 činily průměrné výdaje domácností v družstevním bydlení necelých 21 % jejich čistých příjmů a od roku 2013 klesají.

Stanovení počtu potřebných bytů v Česku

Zařazena je také kapitola, která se věnuje otázce „kolik bytů v Česku chybí“. Veřejná debata zpravidla pracuje s předpokladem, že bytový nedostatek lze vyjádřit jedním číslem. Tato kapitola ukazuje, že posouzení bytové potřeby zahrnuje řadu dalších faktorů – zejména strukturu, lokalizaci a dostupnost bytového fondu. Kombinace předkládaných indikátorů dostupnosti ukazuje tuto realitu věrněji než stanovení jednoho čísla.

Veřejné výdaje státního rozpočtu na bydlení

V rámci letošní zprávy o dostupnosti bydlení představujeme nově i kapitolu věnovanou výdajům státního rozpočtu na bydlení. Nabízí přehled toho, jak stát v letech 2010 až 2025 podporoval dostupnost bydlení prostřednictvím sociálních dávek, podpory stavebního spoření a hypotečních úvěrů nebo výstavby bytových fondů.

Hlavní zjištění

  • Veřejné výdaje na bydlení se v letech 2010 až 2015 pohybovaly okolo 19 mld. Kč ročně, což činilo přibližně 0,35 % hrubého domácího produktu.

  • Struktura těchto výdajů je stabilně spíše poptávkově orientovaná – převažují sociální dávky a podpora stavebního spoření a hypotečních úvěrů, zatímco kapitálové investice do výstavby či obnovy bytového fondu tvoří jen menší část (12 %). Nicméně v roce 2025 je patrné navýšení těchto investic prostřednictvím Státního fondu podpory investic a Ministertva pro místní rozvoj.

  • Po roce 2022 došlo k rozšíření objemu výdajů, které souvisí s energetickou krizí a expanzí environmentálních a energetických programů, tedy výdajů zaměřených na úspory energií, modernizaci zdrojů tepla a zvyšování kvality bytového fondu.

Graf: Vývoj výdajů státního rozpočtu s dopadem na bydlení podle kapitoly zdroj dat: Monitor státní poklady (2025)

Graf: Vývoj podílu výdajů státního rozpočtu na bydlení na celkových výdajích a HDP zdroj dat: Monitor státní poklady (2025)

Zpráva o dostupnosti bydlení v Česku

Podrobnější analýzu jednotlivých oblastí najdete v plné verzi zprávy v následujících záložkách. Naleznete v ní podrobný vhled do těchto témat včetně analýzy regionálních rozdílů a nerovností.

V plné verzi zprávy naleznete i její podrobnou metodologii, použitou literaturu a zdroje.

Nejaktuálnější data prezentuje Ministerstvo pro místní rozvoj na Dashboardu bydlení.

Zpět na začátek